Trong ma trận quảng cáo về condotel gần đây, người mua nhà cần bình tĩnh trước khi quyết định và phải chấp nhận sự thật khác biệt giữa condotel và đất nền hay nhà chung cư.
1. Condotel là ngôi nhà thứ 2
Nếu nói condotel là một trong những thước đo về sự giàu có cũng không có gì sai. Bởi vì những người đầu tư vào condotel hiểu rằng đây là ngôi nhà để nghỉ dưỡng. Bạn chỉ nên trở thành nhà đầu tư condotel khi đã sở hữu một (hoặc nhiều) căn nhà để ở. Còn nếu vẫn đi ở nhà thuê, việc làm bấp bênh và đầu tư vào condotel chắc chắn bạn đang lướt trên cơn sóng thần.
Nếu đã có một căn nhà và sở hữu thêm một (hoặc nhiều) condotel sẽ mang đến nhiều sự tiện lợi. Ít nhất bạn có thể xem như có nhà cho thuê mà không cần ngó ngàng đến người thuê là ai, nhà có bị xuống cấp hay không, rồi phải thu tiền, quan hệ với khách mua… Bởi vì đơn vị quản lý condotel sẽ làm cho bạn tất cả công việc đó.
Hiểu một cách ngắn gọn hơn, condotel hay resort nghỉ dưỡng là khách sạn! Condotel có nhiều điểm tương đồng với một khách sạn thông thường, được xây dựng với mục đích nghỉ dưỡng và kinh doanh dịch vụ du lịch. Tuy nhiên, khách sạn và condotel khác nhau rõ rệt nhất ở cơ cấu vốn và cơ cấu chủ sở hữu. Nếu khách sạn thông thường, các chủ đầu tư sử dụng vốn tự có và nguồn vốn tài trợ của các tổ chức tín dụng thì ở dự án condotel, ngoài vốn tự có, các chủ đầu tư huy động của khách hàng.
2. Sở hữu bao nhiêu năm?
Tại Việt Nam, khung pháp lý cho condotel chính là Luật Du lịch 2017 và được áp dụng từ tháng 1/2018, không phải Luật kinh doanh bất động sản. Vì vậy, sở hữu condotel được tính bằng thời gian sở hữu của chủ đầu tư dự án. Thông thường hiện nay 50 năm. Tại thời điểm hiện tại, với thời gian 50 năm, người mua cũng chưa chắc được sổ hồng hay sổ đỏ cho condotel vì đang vướng rất nhiều luật và mọi tranh luận chưa đi đến hồi kết.
Nhiều tranh luận nổ ra theo hướng kéo thời gian sở hữu đến 70 năm, 90 năm như các nước khác trong khu vực. Rồi nhiều tranh luận xung quanh thời gian sở hữu “lâu dài” hay “vĩnh viễn”? Sự thật, các chung cư trong nước đang được sở hữu lâu dài nhưng cũng chỉ 50 năm, gần đây có mở rộng ra 70 năm nhưng mọi khung pháp lý sẽ sụp đổ hết nếu chất lượng công trình không đảm bảo còn sử dụng được đến thời điểm được lâu dài như trong luật định.
Lưu ý, một số dự án nghỉ dưỡng xây dựng trên đất đã có sổ đỏ, khi hoàn tất và vận hành khách sạn do thay đổi công năng nên cũng không được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.
3. Bài toán cam kết lợi nhuận
Trung bình chủ đầu tư thường cam kết từ 10% đến 12% lợi nhuận mỗi năm cho nhà đầu tư. Như vậy, sau 8 đến 10 năm, nhà đầu tư lấy về 100% vốn nếu tiền không trượt giá. Như vậy, về lý thuyết đã thấy nhà đầu tư khó đạt được con số lý tưởng này vì trong 10 năm chắc chắc sẽ có trượt giá đồng tiền.
Nhìn sâu vào bản chất của bài toán cam kết lợi nhuận, thực tế cho thấy chủ đầu tư đã đẩy giá trị condotel hoặc resort nghỉ dưỡng, tạo ngay lợi nhuận từ ban đầu. Từ những miếng đất có giá mua vào rất thấp, thường là đất nông nghiệp hoặc đất bạc màu không trồng trọt được, đẩy lên tổng chi phí quá cao và bán gấp mấy lần. Khi đó, việc trả lại mỗi năm 12 hay 15%, thậm chí 30%, cho dù không có khách thuê, cũng xem như đã trừ vào chi phí ban đầu. Giới kinh doanh bất động sản gọi tên của phương thức kinh doanh này: Lấy mỡ nó rán nó hoặc Ăn vào cái đuôi của mình.
4. Vị trí dự án – Tỷ suất lấp đầy phòng khách sạn
Để có cái nhìn tổng quát về bài toán kinh doanh condotel và resort nghỉ dưỡng, “bạn chỉ cần trả lời câu hỏi vị trí, tôi sẽ nói bạn có lời hay không”. Nếu nằm ở vị trí trung tâm của một địa phương có sức hút lớn du lịch, bạn sẽ thắng. Ngược lại hoàn toàn, bạn thua. Nếu chỉ đúng có 1 trong 2 điều kiện, hoặc trung tâm hoặc địa phương du lịch, bạn sẽ hồi hộp đấy!
Bởi vì đối với một khách sạn, điều quan trọng nhất chính là tỷ suất lấp đầy phòng của 12 tháng trong năm. Nếu khách sạn ở Hạ Long, bạn có tỷ lệ full phòng 8 đến 10 tháng trong năm, ở Phú Quốc có 9 tháng vì có 3 tháng mưa nhiều kèm gió bão bất ngờ, Đà Nẵng cũng chỉ lấp đầy tối đa 10 tháng, Nha Trang vẫn có 1 tháng thấp điểm nhưng không thấp lắm…
Trên thế giới, mô hình kinh doanh condotel đã tồn tại hơn 20 năm và đã có có những thuật toán cơ bản để tính ra dòng tiền cho dự án. Bài toán cam kết lợi nhuận sẽ bị ảnh hưởng nếu tỷ lệ lấp đầy phòng thấp hơn 50%. Nếu khách sạn kinh doanh thấp dưới 40% tỷ suất phòng, đơn vị quản lý quốc tế bất kỳ sẽ rút khỏi dự án.
5. Sở hữu condotel không giống sở hữu kỳ nghĩ
Hiện nay có rất nhiều khái niệm gây nhầm lẫn nên mọi người cho rằng condotel hay sở hữu kỳ nghỉ (timeshare) giống nhau ở chỗ cùng nằm trong nền kinh tế chia sẻ (Sharing economy). Điểm khác biệt cơ bản nhất, chủ sở hữu condotel có sở hữu bất động sản, người cùng góp vốn vào xây dựng khách sạn. Còn chủ sở hữu kỳ nghỉ trả tiền trước cho nhiều năm và chỉ được trao đổi kỳ nghỉ, họ đến các nơi du lịch và hào hứng trước giá hời nhờ tham gia vào nhóm trao đổi.
Nếu bạn không muốn cho thuê căn nhà của mình, bạn có thể giữ nó để ở khi cần, cũng chẳng cần tham gia vào việc cho thuê của khách sạn. Tuy nhiên, việc bạn ở trong căn nhà condotel không đồng nghĩa với việc bạn được địa phương cung cấp hay xác nhận các giấy tờ lưu trú. Vì vậy bạn sẽ phải học và nhớ thuật ngữ “bất động sản được sử dụng để ở nhưng không hình thành đơn vị ở”.
Hiểu một cách đơn giản hơn, bạn là khách trọ trong chính ngôi nhà của mình.
6. Quy định nhà chung cư khác Quy chế vận hành khách sạn
Tại điều 48 của Luật Du lịch 2017 có quy định rõ các loại cơ sở lưu trú du lịch bao gồm căn hộ du lịch và biệt thự du lịch. Chủ sở hữu căn hộ du lịch hay biệt thự du lịch không được cùng nhau thành lập Ban quản trị và quản lý 2% phí bảo trì như chủ sở hữu nhà chung cư. Đó là lý do tỉnh Khánh Hòa giải tán Ban quản trị cúa những người mua condotel Costa trên đường Trần Phú. Như vậy, về cơ bản những thắc mắc, tranh chấp của bạn sẽ mang tiếng nói cá nhân và trực tiếp đến chủ đầu tư.
Vậy thì điều nguy hiểm nhất cho khách góp vốn mua condotel chính là khả năng tài chính của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư nợ như chúa chổm, lấy tiền dự án này gối đầu xây dựng dự án khác như các dự án nhà ở và chung cư, bạn nên lo lắng khi xuống tiền. Bởi vì bạn đang đặt tiền vào một canh bạc của con nợ trong vòng xoáy nợ nần, ngân hàng có thể xiết nợ chủ đầu tư còn bạn bị liên lụy, mất tài sản trong quyết định chọn nơi gửi tiền đầu tư.
Hiện nay, các tỉnh có nhiều dự án condotel đã bắt đầu sự minh bạch bằng việc công bố những dự án cắm sổ vào ngân hàng để nhà đầu tư hiểu rõ hơn về chủ đầu tư.
7. Đơn vị quản lý và vận hành khách sạn
Muốn biết khách sạn có thành công hay không phải xem đơn vị quản lý là ai? Một dự án condotel hấp dẫn bao nhiêu cũng sẽ thất bại khi đi vào hoạt động nếu đơn vị quản lý và vận hành không có kinh nghiệm, thường thất bại và chưa có dữ liệu về khách hàng. Phần đông condotel hiện nay công bố trả về cho nhà đầu tư lợi nhuận hàng năm nhưng lại chưa công bố đơn vị vận hành. Phải thật cảnh giác và tỉnh táo trước những chủ đầu tư tuyên bố sẽ tự vận hành hoặc giao luôn nhà cho khách tự cho thuê.
Cũng theo luật Du lịch, nếu biến nhà mình thành nơi kinh doanh lưu trú du lịch, phải có giấy phép đăng ký kinh doanh và đáp ứng hàng loạt quy chuẩn khác.
Nếu đã đầu tư vào condotel, bạn nên chọn những dự án sẽ trở thành khách sạn càng nhiều sao càng tốt. Sao càng nhiều, đơn vị vận hành càng có uy tín. Hiện nay, tất cả tập đoàn quản lý khách sạn nổi tiếng toàn cầu đều chọn khách sạn đạt chuẩn từ 3 sao trở lên. Có thể bạn nhớ các thương hiệu đã có mặt tại VN: Marriott International, Hilton Worldwide, InterContinental Hotels Group (IHG), Wyndham Hotel Group, Choice Hotels International (CHI), Accor Hotels, Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Shanghai Jin Jiang International (SJI), Best Western International, Home Inns, Hyatt…
8. Những chi phí người mua phải chịu
Ngoài giá trị tài sản phải mua, nhà đầu tư luôn nhớ rằng sẽ còn hàng loạt chi phí khác hàng năm. Gồm: Phí bảo trì 2% được xem như bảo trì phần kết cấu tòa nhà, phí bảo dưỡng và làm mới tính trên doanh số kinh doanh hàng năm, phí quản lý (nếu bạn không đưa vào kinh doanh mà muốn sử dụng để ở)….
Trong đó, phí bảo dưỡng và làm mới căn hộ được tập đoàn quản lý sử dụng để đảm bảo toàn bộ khách sạn vận hành đúng hạng. Do đó, có những khách sạn đã tồn tại gần 100 năm nhưng vẫn sạch sẽ, không bị xuống cấp theo thời gian như nhà chung cư. Đây chính là thực tiễn mà các dự án condotel ở nhiều nước trên thế giới cấp cho nhà đầu tư khách sạn được sở hữu 70 đến 90 năm.
Dĩ nhiên, càng nhiều sao phí càng cao và không bị khống chế giá trần như nhà ở chung cư.
9. Tiện ích khách sạn
Nếu condotel hội tụ tất cả mọi ưu điểm ở trên, bạn cũng phải xét qua những tiện ích mà khách sạn sẽ mang đến cho khách lưu trú. Nếu khách sạn không có những tầng thương mại để phục vụ khách lưu trú và người dân địa phương thì hãy tin rằng nơi này cũng ít có được sự thành công mỹ mãn trong tương lai. Bởi vì số ngày khách lưu trú hoặc khách trở lại lần sau sẽ giảm đi nhiều. Khách sẽ chọn những nơi tiện nghi tập trung hơn.
Khách lưu trú sẽ thích thú hơn trước những dịch vụ thư giãn được miễn phí như sử dụng hồ bơi, phòng xông hơi, Gym, có bến du thuyền, gần các tuyến giao thông thuận tiện….
10. Khách sạn không thể thoải mái như ở nhà
Rõ ràng căn hộ nghỉ dưỡng hay biệt thự nghỉ dưỡng không thể thoải mái như ở nhà. Bạn không được phơi đồ ngoài ban công, nuôi chim cá cảnh hay trồng hoa theo ý thích. Ngay cả việc bạn không hợp phong thủy với màu của nội thất cũng không được thay đổi.
Nhiều condotel có bếp và đầy đủ tiện nghi nhưng cũng có nhiều condotel không cho phép nấu nướng trong phòng. Nhà của bạn nhưng lưu trú quá số người cũng không được. Lời hứa được 15 đêm miễn phí của chủ đầu tư phải hiểu rằng bạn sẽ lưu trú trong căn bất kỳ còn trống chứ không phải ngay trong chính căn bạn đã sở hữu. Mọi thứ bạn muốn làm đều phải tuân thủ vào Quy định, quy chế của khách sạn.
Nguồn: Tạp chí Sài Gòn Đầu Tư Xây dựng
