Bất động sản TPHCM 9 tháng đầu năm 2019: Duy nhất 1 dự án được chấp thuận

Theo số liệu thống kê từ HoREA, thị trường bất động sản TP.HCM 9 tháng đầu năm 2019 tiếp tục xu thế bị sụt giảm, chỉ có 01 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%. Ngoài ra, không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư, chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018.

Thị trường khó khăn dẫn đến việc chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn với 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018. Trong đó, có đến 31 dự án nhà ở quy mô nhỏ và trung bình, nhưng có 01 dự án khu đô thị rất lớn tại quận 9 với tổng số 10.007 căn hộ chiếm tỷ trọng áp đảo trên thị trường.

HoREA cho rằng khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là nhiều dự án nhà ở bị “ách tắc, đứng hình” dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung sản phẩm, nhất là thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Tình trạng mất cân bằng cung-cầu do nguồn cung quá ít trong lúc nhu cầu quá cao làm cho giá nhà dễ bị đẩy lên cao, dễ xuất hiện tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, xét về bản chất thì thị trường bất động sản thành phố không xấu. Tổng nguồn cầu về nhà ở vẫn cao, thanh khoản tốt. Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện nay đang lâm vào tình thế khó khăn có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, dẫn đến quy mô thị trường bị sụt giảm trong 02 năm gần đây, mà nếu không có các biện pháp xử lý hiệu quả thì có thể còn tiếp tục bị sụt giảm trong thời gian tới.

Đồ họa: realtimes.
“Tắc nghẽn” nghiêm trọng trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đã tác động đến nguồn cung và giao dịch nhà ở. Quý II/2019 các đơn vị ghi nhận nguồn cung căn hộ ở cả Hà Nội và TP.HCM thấp nhất kể từ 2014. Tới quý III, nguồn cung được cải thiện nhưng vẫn ở mức thấp so với cùng thời điểm năm 2018.

Theo báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường TP.HCM, số lượng sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh trong 07 tháng đầu năm 2019. Từ tháng 08 đến tháng 10/2019, lượng sản phẩm nhà ở tăng đột biến nhưng có tới 80% nguồn cung là đến từ một đại dự án khu đô thị ở quận 9. Mặc dù cung có cải thiện nhưng điều đáng lưu ý là rất thiếu loại nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Về cơ cấu sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường, theo Báo cáo của Sở Xây dựng thì tổng số nhà ở đủ điều kiện huy động vốn từ năm 2017 đến hết tháng 09/2019 là 90.969 căn nhà. Trong đó, phân khúc cao cấp (giá từ trên 40 triệu đồng/m2) chiếm 25,73%; phân khúc trung cấp (giá từ trên 20-40 triệu đồng/m2) chiếm 40,26%; phân khúc bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2) chiếm 34,01% tổng số nhà ở.

Riêng 09 tháng đầu năm 2019, tổng số nhà ở đủ điều kiện huy động vốn là 19.662 căn nhà. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 19,92%; phân khúc trung cấp chiếm 21,75%; phân khúc bình dân chiếm 58,33% tổng số nhà ở.

Thông qua nghiên cứu bản Báo cáo 13133/SXD-PTN&TTBĐS của Sở Xây dựng, HoREA cho rằng việc phân loại nhà ở của một số dự án nhà ở có thể chưa thật phù hợp, như trường hợp 10.007 căn hộ của một dự án nhà ở cao cấp lại được thống kê vào danh mục nhà ở bình dân. Do vậy, ngoài việc sụt giảm quy mô thị trường bất động sản còn cho thấy rõ đang có sự “lệch pha” nguồn cung về phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm tỷ trọng lên đến khoảng 70-80% tổng số nhà ở đưa ra thị trường trong 9 tháng vừa qua.

TS. Đinh Thế Hiển: Có 2 nguyên nhân chính dẫn đến sự “tắc nghẽn” nghiêm trọng trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án bất động sản trong thời gian qua. Thứ nhất, vấn đề kiểm soát xây dựng theo pháp luật, tuân thủ bán hàng ngày càng được kiểm soát chặt hơn, không chỉ cơ quan Nhà nước mà còn có sự tham gia kiểm soát của báo chí, mạng xã hội. Trước đây, các dự án có thể chưa hoàn thiện pháp lý, chưa có giấy phép xây dựng nhưng vẫn được bán dưới dạng hợp đồng góp vốn, thậm chí là bán giữ chỗ, còn hiện nay nếu không được phép thì dễ bị “tuýt còi”. Do đó, các chủ đầu tư không dám bán hàng trên giấy nữa, cơ quan quản lý cũng không xét duyệt các dự án như vậy bởi vì dù nếu có vô tình thì quan chức đó cũng bị gọi là bao che.

Thứ hai là để bán được hàng thì sản phẩm phải có pháp lý, trong khi đó có thể thấy Hà Nội và TP.HCM có khá nhiều dự án liên quan đến đất công, hoặc đất cổ phần hóa, dẫn đến có thể vướng mắc pháp lý hay cố tình trái pháp luật. Để cấp giấy phép cho các dự án này thì phải do thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp nhưng khi các cơ quan này thấy chưa đúng thì họ phải yêu cầu làm lại. Do đó, thời gian phê duyệt dự án kéo dài, giấy phép cũng bị chậm theo.

Quận 12, Củ Chi TP.HCM cách đây vài năm giá đất chỉ khoảng 7-15 triệu/m2 nhưng nay đã dao động từ 30 triệu-70 triệu/m2, thậm chí mặt tiền các tuyến đường lớn hiện đã lên đến 137 triệu – 150 triệu/m2.

Theo chân một cặp vợ chồng trẻ đi mua đất vào những ngày gần cuối năm 2019, PV VietNamNet nhiều lần chứng kiến những tiếng thở dài ngao ngán của anh Nguyễn Văn Lưu và chị Trần Thị Lan (cùng quê Thanh Hóa) vì đã tìm mua đất nhiều tháng nay nhưng không có kết quả.

Rời quê vào miền Nam lập nghiệp năm 2008, vợ chồng anh Lưu sinh được 2 bé. Cả hai vợ chồng đều làm công việc nhân sự ở một công ty xuất nhập khẩu với mức lương chỉ đủ trang trải phí sinh hoạt. Sau nhiều năm tích cóp, 2 vợ chồng có trong tay khoảng 800 triệu đồng, vay mượn thêm làm tròn 1 tỷ 2 và mong muốn mua một miếng đất ở quận 12 để xây nhà tiện cho việc học của con. Hiện vợ chồng anh Lưu vẫn đang ở nhà thuê tại quận Gò Vấp – TP.HCM.

Những tưởng ước mơ an cư sắp thành hiện thực thì vợ chồng anh Lưu vỡ mộng khi giá nhà đất leo thang một cách chóng mặt. Anh Lưu cho biết cách đây mấy tháng vợ chồng anh nhắm 1 miếng đất trên đường Lê Văn Khương, Quận 12 với giá 1,3 tỷ, dự tính vay thêm để mua nhưng đến nay quay lại hỏi giá đã lên 1,8 tỷ đồng, tương đương giá khoảng 70 triệu đồng/m2.

Không mua được chỗ cũ, vợ chồng anh Lưu lại chở nhau đi qua các khu vực khác như đường Dương Thị Mười, đường Tân Thới Hiệp 7, đường Phan Văn Hớn, Nguyễn Văn Quá hay Vườn Lài cũng thuộc quận 12 nhưng gần như không thể tìm được chỗ mua với giá 1,2 tỷ đồng. Với những mảnh đất đủ rộng có thể xây nhà thì nằm trong hẻm sâu ngập nước, đường đi lại khó khăn và nhiều xe lớn lưu thông.

Mảnh vừa đủ để xây thì giá quá cao, giá rơi vào tầm 40-70 triệu đồng/m2 hoặc vướng đất quy hoạch. Đặc biệt như tại đường Tân Thới Hiệp 7, phường Tân Thới Hiệp, đất ngoài mặt tiền được rao bán với giá lên đến 137 triệu đồng/m2, đất trong hẻm cũng xấp xỉ 50 triệu đồng/m2.

Không thể mua nổi đất tại quận 12, vợ chồng anh Lưu tiếp tục tìm qua những khu vực xa hơn như Củ Chi, Hóc Môn nhưng cũng không khả quan là mấy. Giá đất tại những khu vực này cách đây 3 năm chỉ khoảng 5-10 triệu/m2 thì nay cũng đã tăng lên 25-45 triệu/m2, có nơi lên đến 80 triệu đồng/m2. Với tài chính 1,2 tỷ đồng, vợ chồng anh Lưu vẫn có thể mua được miếng đất nhỏ khoảng 50m2 để xây nhà nhưng vị trí lại quá xa, không thuận tiện cho công việc và đưa đón con đi học.

Quận 12 là một trong những quận có giá đất leo thang theo cấp số nhân nhờ hàng loạt những tuyến đường được tu sửa, tình trạng ngập nước cũng được cải thiện và quá trình lưu thông vào các quận trung tâm không còn vất vả như trước.

Khi nhu cầu mua nhà đất tại đây tăng cao, nhiều cò đất, môi giới đã vin vào đó để ôm hàng rồi sang nhượng qua nhiều tay dẫn đến giá đất ngày càng bị đẩy lên cao. Khó khăn nhất vẫn là người mua ở thực vì không biết giá nào mới là chính xác, thậm chí nhiều người mua xong ôm cục tức vì cò khác rao giá rẻ hơn khoảng 100-200 triệu trên cùng tuyến đường.

Theo ghi nhận của PV, giá nhà đất tại các quận vùng ven TP.HCM đã tăng khoảng 15-20% so với năm 2017. Có những nơi đang được rao bán với giá cao ngang bằng các quận gần trung tâm như quận 3, quận Phú Nhuận với mức giá trên 100 triệu đồng/m2.

Mặt bằng chung giá đất đường Nguyễn Văn Quá quận 12 hiện rơi vào khoảng 25 – 38 triệu đồng/m2, đường Hà Huy Giáp khoảng 17 – 37 triệu đồng/m2. Đường Tô Ký khoảng 30 – 35 triệu đồng/m2. Tại phường Hiệp Thành quận 12 giá dao động từ 18 – 50 triệu đồng/m2. Phường An Phú Đông dao động từ 17– 60 triệu đồng/m2.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, thời gian gần đây đã xảy ra tình trạng “thổi giá”, gây ra tình trạng sốt ảo ở nhiều dự án đất nền, đất dân thuộc các huyện như như Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi…. các Quận 12, quận 9, Thủ Đức… cũng tương tự.

Điều này ảnh hưởng từ những thông tin địa phương sẽ lên Quận hoặc có dự án hạ tầng cầu đường quy mô đi qua. Có nơi giá đất được đẩy lên 60% chỉ trong thời gian ngắn khiến cho việc mua nhà đất của người dân khó khăn hơn nhiều. Do đó, ông Châu khuyến cáo người dân nên thận trong khi đi mua đất. Hiện tượng gây “sốt ảo” giá đất này chỉ làm lợi cho cò đất và chủ đất, còn người mua thì cần cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền.

Ông Stephen Wyatt – Tổng giám đốc JLL: Nguồn cung căn hộ mới thấp kỷ lục đang khiến cho giá căn hộ tăng lên ở tất cả các phân khúc. Dự kiến nguồn cung căn hộ trong tương lai sẽ giảm mạnh, trong năm 2019 chỉ khoảng 18.000 – 19.000 căn và con số thực tế phụ thuộc rất nhiều vào dự án quy mô lớn.

Nguyên nhân sụt giảm nguồn cung phân khúc nhà ở là do vướng mắc về mặt thủ tục pháp lý. Nhiều dự án bị đình trệ do quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng bị kéo dài và ngày càng thắt chặt, tình trạng này xảy ra phổ biến trong thời gian gần đây.

Chúng tôi nhận thấy các phương tiện truyền thông, các cơ quan báo đài, doanh nghiệp trong và ngoài nước đã và vẫn tiếp tục đề cập đến vấn đề này, và cả các cơ quan ban ngành Nhà nước cũng hiểu rõ nhưng vẫn chưa thể ngay lập tức giải được bài toán về thủ tục phê duyệt.

Pháp lý và sự hỗ trợ của các cơ quan Nhà nước cực kỳ quan trọng đối với các nhà đầu tư bất động sản. Việc trì hoãn kéo dài ảnh hưởng rất lớn đến thị trường. Tác động trước mắt là nguồn cung toàn thị trường sụt giảm, giá cả leo thang, chắc chắn ảnh hưởng đến người tiêu dùng và người sử dụng bất động sản. Hệ lụy tiếp theo là ảnh hưởng đến xây dựng, sơ sở hạ tầng nếu như việc trì hoãn giấp phép tiếp tục diễn ra.

Tổng quan về JLL ( Jones Lang LaSalle Incorporated)Jones Lang LaSalle Incorporated hoặc JLL là một công ty dịch vụ chuyên nghiệp và quản lý đầu tư của Mỹ chuyên về bất động sản . Kể từ tháng 3 năm 2014 nó đã chính thức tiếp thị bằng chữ viết tắt “JLL”.
Trụ sở chính toàn cầu đặt tại Chicago, hoạt động thị trường khu vực châu Mỹ . Chi nhánh hoạt động tại London (bao gồm thị trường khu vực Châu Âu, Trung Đông và Châu Phi ) và Singapore (bao gồm thị trường khu vực Châu Á Thái Bình Dương).
Dịch vụ bất động sản của tập đoàn bao gồm cho thuê cơ quan, thị trường vốn, đại diện thuê nhà, bất động sản ngân hàng đầu tư, ngân hàng thương mại, quản lý tài sản , tài chính doanh nghiệp , quản lý cơ sở vật chất, tư vấn khách sạn, dự án và quản lý phát triển xây dựng, dịch vụ năng lượng và phát triển bền vững, định giá , dịch vụ thu hồi và thu hồi giá trị , tư vấn và quản lý đầu tư.
Sau CBRE Group , JLL là công ty bất động sản thương mại công cộng lớn nhất trên thế giới
JLL một trong những công ty Fortune 500 của Hoa Kỳ có khoảng 53.000 nhân viên bao gồm nhân viên chuyên nghiệp và nhân viên hỗ trợ. Tập đoàn có hơn 230 văn phòng trên toàn thế giới ở 80 quốc gia.
Doanh thu toàn cầu trong năm 2014 là 4 tỷ đô la và tập đoàn quản lý 3 tỷ feet vuông (280.000.000 m 2 )
Các đối thủ cạnh tranh khác bao gồm Cushman & Wakefield , Colliers International và Newmark Grubb Knight Frank.
Năm 2017, JLL được tổ chức Ethisphere được vinh danh là một trong những Công ty đạo đức nhất của thế giới trong năm thứ 10 liên tiếp.