Được quy định tại Khoản 2, Điều 3, Luật Đầu tư năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2015 thì thực hiện “dự án đầu tư nhà ở thương mại” là việc chủ đầu tư bỏ vốn trong thời gian dài hạn hoặc trung hạn để tiến hành đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Dự án này sẽ được thực hiện trên một địa bàn cụ thể và trong khoảng thời gian xác định. Vì vậy, chủ đầu tư khi muốn thực hiện dự án này phải cần có một quy trình pháp lý phù hợp. Đây chính là việc hợp pháp hoá các công việc sao cho phù hợp với các quy định hiện hành của pháp luật. 

Theo Điều 25, Luật Nhà ở năm 2014 có quy định chi tiết về quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, theo đó, mục đích cuối cùng của chủ đầu tư là tìm kiếm lợi nhuận thông qua các hình thức như bán theo cơ chế thị trường, cho thuê, cho thuê mua để thu hồi lại vốn và lợi nhuận kèm theo. Vì hình thức nhà ở thương mại đa dạng nên mục đích của việc thực hiện dự án đầu tư nhà ở thương mại ngoài việc thúc đẩy quá trình tăng trưởng kinh tế của chủ đầu tư xây dựng và các bên tham gia dự án thì đây là loại hình nhà ở góp phần giải quyết vấn đề về nơi ở cho những đối tượng chưa và không có quyền sở hữu đất hợp pháp. Vì vậy, nhà ở thương mại rất hữu dụng nếu nó được xây dựng đa dạng để đáp ứng đầy đủ các tầng lớp trong nhà xã hội, góp phần giải quyết vấn đề về nhà ở. 

Phân loại nhà ở thương mại Với mục đích thực hiện dự án trên cùng với nhu cầu sử dụng đa dạng của xã hội nên nhà ở thương mại thường tồn tại dưới các hình thức sau: nhà chung cư, nhà riêng lẻ hay một loại hình nhà ở kết hợp. 

Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp. 

Nhà riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Nhà ở thương mại kết hợp là công trình được xây dựng với nhiều mục đích khác nhau

 “Kết hợp” ở đây có nghĩa là không phải chỉ riêng, chỉ duy nhất một mục đích sử dụng, mà có thể xây dựng phức hợp nhiều mục đích khác như: nhà cao tầng, văn phòng kết hợp kinh doanh dịch vụ, văn phòng có nhân viên lưu trú hoặc sử dụng cho các loại hình kinh doanh khác như: trung tâm mua sắm, rạp chiếu phim, quán ăn nhanh…

Ta có thể hình dung nhiều toà nhà như: Toà nhà Pearl-Plaza, Toà nhà Sunny ở Gò Vấp…Tuỳ từng hình thức sử dụng mà nhà đầu tư phải có những thiết kế, xây dựng phù hợp được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thực hiện theo pháp luật về xây dựng và các văn bản khác có liên quan. 

Điều kiện về chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại Theo quy định của pháp luật hiện hành thì để được thực hiện dự án chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau: Thứ nhất, chủ thể tham gia có thể là doanh nghiệp, hợp tác xã và phải được thành lập, hoạt động theo pháp luật Việt Nam

Ở đây, có nghĩa là tuỳ vào hoạt động kinh doanh hay hoạt động khác mà chủ thể phải thành lập theo các điều kiện mà pháp luật quy định cho hoạt động đó. Xét đến cùng là để đảm bảo dự án được xây dựng trong tiêu chuẩn quy định, theo yêu cầu của pháp luật, giúp sàng

 Khoan 1 Điều 21 Luật Nhà ở năm 2014 13 lọc ra những chủ đầu tư có khả năng, có kinh nghiệm có thể thực hiện dự án hiệu quả và an toàn. Thứ hai, doanh nghiệp, hợp tác xã đó phải có vốn pháp định theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư5 . Vốn pháp định ở đây được hiểu là số vốn điều lệ mà doanh nghiệp, hợp tác xã đã đăng ký theo quy định. 

Theo đó, doanh nghiệp, hợp tác xã không cần phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định. Mức vốn này theo quy định tại Khoản 1, Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2015 là không được thấp hơn 20 tỷ đồng. 

Ngoài ra, theo pháp luật về đầu tư, các doanh nghiệp, hợp tác xã nói trên phải thực hiện việc ký quỹ theo quy định tại Khoản 1, Điều 42, Luật Đầu tư năm 2014. Tuỳ vào tình hình quy mô dự án và loại hình sử dụng đất như thế nào mà chủ thể phải thực hiện việc ký quỹ để đảm bảo. Tiền ký quỹ sẽ được nộp vào tài khoản của Cơ quan đăng ký đầu tư mở tại Ngân hàng thương mại tại Việt Nam theo sự lựa chọn của chủ đầu tư. Mức ký quỹ có thể dao dộng từ 1% đến 3% tuỳ thuộc vào quy mô dự án và ngành nghề kinh doanh. 

Vì pháp luật quy định việc ký quỹ thực hiện trong trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất mà không quy định các trường hợp khác nên có thể suy luận rằng trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp mà không thông qua các hoạt động trên thì không bắt buộc phải thực hiện việc ký quỹ theo quy định. Thứ ba, doanh nghiệp, hợp tác xã nêu trên phải có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định

Theo đó, chức năng kinh doanh bất động sản được quy định tại Khoản 1, Điều 3, Luật kinh doanh bất động sản năm 2015 là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Như vậy, mặc dù đáp ứng 2 điều kiện trên nhưng chủ thể không có chức năng kinh doanh bất 

 Luật Nhà ở năm 2014 6 Khoản 3 Điều 21 Luật Nhà ở năm 2014 14 động sản thì cũng không đủ điều kiện làm chủ thể tham gia dự án xây dựng nhà ở thương mại. Sỡ dĩ pháp luật quy định về điều kiện chủ thể này là vì bản chất của công trình xây dựng nhà ở thương mại luôn tốn khá nhiều chi phí, cần một quá trình thực hiện dài và yêu cầu chủ thể tham gia dự án phải có năng lực mới có thể đáp ứng việc thực hiện xây dựng. 

Vì vậy, đối với công trình xây dựng nhà ở thương mại thì không phải ai cũng có thể làm chủ đầu tư tham gia dự án. Mặt khác, vì thời hạn sử dụng của loại dự án này là khá cao, đến vài chục năm nên việc đòi hỏi phải yêu cầu chất lượng, quy trình thực hiện phải đúng khoa học để phục vụ cho nhu cầu ở, nhu cầu cư trú lâu dài tránh gây thiệt hại về người và tài sản cho người sử dụng. Do đó, việc quy định các điều kiện trên là việc thiết yếu. B. Điều kiện về khu đất thực hiện dự án Để đầu tư nhà ở thương mại, chủ đầu tư có nhiều hình thức để có quyền sử dụng hợp pháp đối với đất để xây dựng nhà ở thương mại. Có thể kể đến các trường hợp sau đây: được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua hoặc để bán; được nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê; được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai

 Xét về tính hợp pháp của đất trong trường hợp được nhận chuyển nhượng thì đất thực hiện dự án phải đáp ứng quy định tại Điều 9, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo đó, đất thực hiện dự án phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. C. Điều kiện về xây dựng Xét về điều kiện loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại thì không phải dự án thương mại nào cũng được tự do xây dựng về số lượng, chất lượng hoặc loại nhà và cả diện tích xây dựng. 

Theo quy định tại Điều 24, Luật Nhà ở năm 2014 thì điều kiện về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại phải phù hợp với các nội dung sau: loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng 7 Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 15 loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư quyết định nhưng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và quyết định chủ trương của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Các điều kiện khác có liên quanTheo quy định tại Khoản 4, Điều 26, Luật Nhà ở năm 2014 có quy định trách nhiệm của chủ đầu tư khi tham gia đầu tư dự án nhà ở thương mại. Theo đó, chủ đầu tư buộc phải dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định. Quy định này được hướng dẫn tại Các điều 4,5,6 Nghị định 100/2015 NĐ-CP. 

Theo đó, chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên thì phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội. 

Trường hợp nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại với quy mô sử dụng đất dưới 10ha thì được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội như trên hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở thương mại hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%. Giá trị quỹ đất 20% được tính dựa trên giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn. Ngoài ra, đối với một số trường hợp về năng lực tài chính của doanh nghiệp thì chủ đầu tư khi muốn đề nghị chấp thuận đầu tư thì cần phải có các giấy tờ chứng minh năng lực tài chính của mình. 

Theo đó, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. 

Điều 11 Quyết định 1112/QĐ-SXD-VP về việc ban hành quy định về quy trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ lựa chọn đầu tư và chấp thuận đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố 16 Trên đây là các điều kiện cơ bản mà chủ đầu tư cần phải đáp ứng trước khi đề nghị chấp thuận đầu tư lên cơ quan có thẩm quyền

 Trình tự thực hiện đầu tư dự án nhà ở thương mại

 Khái quát quy trình chung thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại

Để thực hiện dự án đầu tư nhà ở thương mại, chủ đầu tư nên vạch ra một quy trình chặt chẽ và rõ ràng theo đúng quy định của pháp luật liên quan. Mục đích của việc này nhằm đảm bảo cho chủ đầu tư có thể hình dung những thủ tục pháp lý cần phải có, từ đó giúp thực hiện dự án không bị chậm tiến độ và ít gặp khó khăn hơn. Theo đó, trước khi lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư phải có quyết định hoăc chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền

 Xét rằng, loại hình nhà ở thương mại theo quy định thì phải lập thủ tục trình Uỷ Ban nhân dân cấp tỉnh để xin quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư tuỳ thuộc vào quy mô của dự án. Theo quy định tại Khoản 2, Điều 10, Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì trình tự đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở bao gồm: 

Bước thứ nhất, chủ đầu tư cần chuẩn bộ hồ sơ đáp ứng các nội dung quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. 

Theo đó, hồ sơ này cần phải có các nội dung sau: – Hồ sơ pháp lý của đơn vị được giao làm chủ đầu tư, bao gồm giấy tờ chứng minh chức năng kinh doanh bất động sản, tư cách pháp lý, giấy tờ chứng minh năng lực tài chính, kinh nghiệm của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật; trường hợp chưa lựa chọn chủ đầu tư thì có báo cáo về hình thức lựa chọn chủ đầu tư và dự kiến điều kiện để lựa chọn chủ đầu tư; 

– Văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở, trong đó nêu rõ cơ sở pháp lý đề nghị chấp thuận; các nội dung đề xuất chấp thuận quy định; lý do đề nghị chấp thuận và chứng minh sự phù hợp của nội dung dự án với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt;

 – Quyết định phê duyệt quy hoạch kèm theo bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

 – Nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt có liên quan đến việc triển khai thực hiện dự án cần chấp thuận chủ trương đầu tư. Như vậy, để đảm bảo chủ đầu tư thực hiện đúng quy định thì ngay trong khâu chuẩn bị hồ sơ, nhà đầu tư cần phải thực hiện một số thủ tục liên quan như: Xin cấp phép quy hoạch, lập báo cáo nghiên cứu khả thi, lập báo cáo tác động môi trường, đăng ký đầu tư. 

Tuy nhiên, phần chuẩn bị hồ sơ, chủ đầu tư cũng phải lần lượt thực hiện theo trình tự nhất định. Đầu tiên, chủ đầu tư phải thực hiện đăng ký làm chủ đầu tư dự án. Bởi lẽ, không phải chủ thể nào cũng được phép đầu tư vào dự án xây dựng nhà ở nói chung và dự án xây dựng nhà ở thương mại nói riêng. Đây là tiền đề để tiếp tục phát triển dự án. 

Tiếp đó, chủ đầu tư thực hiện việc cấp phép quy hoạch cho dự án theo đúng kế hoạch phát triển nhà ở tại địa phương. Ở giai đoạn này, chủ đầu tư phải có được quyết định phê duyệt quy hoạch kèm theo bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây là một điều kiện cần phải có trong hồ sơ để đề nghị cấp quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư. Sau đó, chủ đầu tư cũng cần chuẩn bị thực hiện đăng ký cam kết bảo vệ môi trường.

 Đây là bước không thể thiếu đối với dự án đầu tư xây dựng nào. Vì xây dựng phát triển phải đi đôi với bảo vệ môi trường.

Bước thứ hai, chủ đầu tư tiến hành thực hiện việc đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư và đăng ký đầu tư lên cơ quan có thẩm quyền trên cơ sơ các nội dung đã chuẩn bị ở bước thứ nhất. Việc thực hiện đề nghị này rất quan trọng. Bởi lẽ, đây là cơ sở cho việc phát triển dự án nhà ở thương mại cho đến khi hoàn thành công trình và đưa công trình vào sử dụng. Tuỳ thuộc vào quy mô của dự án mà một số nội dung của hồ sơ sẽ linh động hơn 

Bước thứ ba, chủ đầu tư tiếp tục phát triển dự án xây dựng. Để được phép thực hiện việc xây dựng, chủ đầu tư phải thực hiện việc đăng ký cấp Giấy phép xây dựng cho dự án nhà ở này. 

Bước thứ tư, nhà đầu tư cần thực hiện các thủ tục liên quan đến phát triển dự án nhà ở thương mại sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp phép xây dựng. Một trong những nội dung được nhiều chủ đầu tư quan tâm đó là thủ tục để được huy động vốn để tiếp tục phát triển dự án nhà ở thương mại. Bởi lẽ, đây là dự án mang tính chất lâu dài, nguồn vốn của chủ đầu tư chưa kịp đáp ứng chi phí cho dự án. Mặt khác, nguồn vốn đầy đủ dẫn đến chất lượng công trình được đảm bảo và tiến độ được đẩy nhanh. Vì vậy, đây là một khâu nằm trong quy trình thủ tục pháp lý đầu tư dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư cần phải biết và áp dụng. 

Trên đây là những bước thực hiện cơ bản để hợp pháp việc đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại. Để hoàn thiện quy trình này, chủ đầu tư cần phải đi sâu và cụ thể hơn, phù hợp với yêu cầu thực tiễn đặt ra. Có thể thấy, toàn bộ quá trình thực hiện xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án luôn đề cao vấn đề năng lực tài chính của chủ đầu tư, tính chất của dự án xây dựng có phù hợp với quy hoạch đô thị và có được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận chủ trương đầu tư. Mỗi một thủ tục là mỗi sự chuẩn bị từ phía nhà đầu tư. Vì vậy, nhà đầu tư phải xem xét tiến trình thực hiện các thủ tục sao cho phù hợp với quy định pháp luật. Sau đây là chi tiết hoá từng thủ tục thực hiện quy trình đầu tư nhà ở thương mại.

Việc đăng ký cần phải thực hiện theo quy định tại Điều 7, Thông tư 19/2016/TT-BXD và Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Theo đó, hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại bao gồm: 

– Văn bản đăng ký làm chủ đầu tư dự án đính kèm các giấy tờ chứng minh tư cách pháp nhân của doanh nghiệp như quyết định thành lập doanh nghiệp, giấy đăng ký kinh doanh hoặc giấy chứng nhận đầu tư có họat động đầu tư bất động sản và có đủ vốn được hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam (bản sao có công chứng). 

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ đầu tư theo quy định pháp luật về đất đai. – Chủ đầu tư cũng phải chuẩn bị giấy tờ chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư. Theo đó, cần chuẩn bị một số các văn bản đối với từng trường hợp sau: 

+ Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai. Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng). 

+ Đối với doanh nghiệp đang hoạt động, doanh nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được Ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp. Vì vậy, tuỳ vào quy mô, hình thức hoạt động của chủ đầu tư mà áp dụng quy định trên sao cho phù hợp.

Chuẩn bị hồ sơ quy hoạch, xây dựng dự án nhà ở thương mại 

Để thực hiện thủ tục này, chủ đầu tư phải đảm bảo điều kiện đối với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại. 

Theo đó, không phải dự án xây dựng nhà ở thương mại nào cũng được tự do xây dựng về số lượng về loại hình nhà ở thương mại và cả diện tích xây dựng. Được quy định tại Điều 24, Luật Nhà ở năm 2014 thì điều kiện về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại phải phù hợp với các nội dung của quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và quyết định chủ trương của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Trường hợp xây dựng căn hộ chung cư thì phải tuân theo tiêu chuẩn, thiết kế căn hộ khép kín, diện tích sàn theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Trường hợp với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế. Ở bước này thì chủ đầu tư phải thực hiện sau khi có văn bản công nhận chủ đầu tư đủ điều kiện tham gia dự án nhà ở thương mại. 

Sau đó, chủ đầu tư phải thực hiện xin cấp phép quy hoạch đối với dự án. 

Hồ sơ xin cấp phép bao gồm: 

– Đơn đề nghị cấp giấy phép quy hoạch 

– Sơ đồ vị trí địa điểm đề nghị cấp giấy phép quy hoạch 

– Dự kiến phạm vi, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị

 – Dự kiến nội dung đầu tư, quy mô dự án và tổng mức đầu tư 

– Báo cáo về pháp nhân và năng lực tài chính để triển khai dự án. (Điều 38 Nghị định 37/2010/NĐ-CP hướng dẫn về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị do Chính phủ ban ngày 07 tháng 4 năm 2010)

Như vậy, sau khi được cấp phép quy hoạch xong, chủ đầu tư mới tiến hành lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng; quy hoạch chi tiết của dự án. Bởi lẽ, Giấy phép quy hoạch là cơ sở để chủ đầu tư dự án tổ chức lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết đối với dự án đầu tư xây dựng công trình và là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư xây dựng. Đây chính là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền ra Quyết định phê duyệt quy hoạch kèm theo bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án. Đây là yếu tố cần phải có trong hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. 

.Chuẩn bị hồ sơ lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án 

Để lập báo cáo này, chủ đầu tư phải căn cứ vào các hồ sơ sau: 

Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; Quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc Quy hoạch tổng mặt bằng, Phương án Kiến trúc được duyệt; Văn bản xác nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp chủ đầu tư là chủ sử dụng khu đất thực hiện dự án và các văn bản pháp lý có liên quan. 

Nội dung hồ sơ báo cáo nghiên cứu khả thi dự án phải đảm bảo các thông tin theo quy định tại Điều 12, Nghị định 99/2015/NĐ-CP bao gồm: 

– Tên của dự án đặt theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 11 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Theo đó, tên dự án bằng tiếng Việt, nếu là dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư có nhu cầu đặt tên bằng tiếng nước ngoài thì phải viết đầy đủ tên bằng tiếng Việt trước và viết tiếng nước ngoài sau; 

– Nội dung phải nêu lên sự cần thiết và cơ sở pháp lý của dự án;

 – Mục tiêu, hình thức đầu tư; địa điểm xây dựng; quy mô dự án; nhu cầu sử dụng đất; điều kiện tự nhiên của khu vực có dự án; 

– Các giải pháp thực hiện: Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư (nếu có); phương án sử dụng công nghệ xây dựng; quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng đối với dự án; đánh giá tác động môi trường; phương án phòng cháy, chữa cháy; các giải pháp về hạ tầng kỹ thuật và đầu nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực; khả năng sử dụng hạ tầng xã hội của khu vực;

 – Nơi để xe công cộng và nơi để xe cho các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực dự án sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở;

 – Khu vực đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội trừ trường hợp khu vực của dự án đã có công trình hạ tầng xã hội;

 – Số lượng và tỷ lệ các loại nhà ở (bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư), tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở; diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội. hoặc diện tích sàn nhà ở để làm nhà ở xã hội (nếu có); phương án tiêu thụ sản phẩm (số lượng nhà ở bán, cho thuê hoặc cho thuê mua); 

– Các đề xuất về cơ chế áp dụng đối với dự án (về quy hoạch, mật độ xây dựng, tài chính và các cơ chế khác); 

– Tổng mức đầu tư, nguồn vốn đầu tư, hình thức huy động vốn, khả năng hoàn trả vốn, khả năng thu hồi vốn;

 – Trách nhiệm của Nhà nước về việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào và đi qua dự án; 

– Thời gian, tiến độ thực hiện dự án (tiến độ theo từng giai đoạn) và hình thức quản lý dự án; 

– Các công trình chuyển giao cho Nhà nước không bồi hoàn; các công trình hoặc khu vực dự án chủ đầu tư được tổ chức quản lý sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng;

 – Phương án tổ chức quản lý, khai thác vận hành dự án và các công trình công ích trong dự án.

Việc lập để phê duyệt Báo cáo này rất quan trọng. Bởi lẽ, đây chính là phần nội dung đề xuất chấp thuận đầu tư quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 10, Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Vì vậy, ở khâu chuẩn bị này, chủ đầu tư đang chi tiết hoá yêu cầu của hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư. Qua nội dung Báo cáo, thể hiện ưu và nhược điểm của dự án, thể hiện mức độ quan tâm đầu tư của chủ đầu tư. Theo đó, Nhà quản lý xét tính khả thi của dự án để xem xét việc chấp thuận dự án.

Đối với công trình xây dựng nhà ở thương mại nói riêng và các công trình trình xây dựng nói chung khi đưa vào thực hiện dự án đều có tác động lớn đến môi trường. Vì vậy, việc nhà đầu tư phải lập các Báo cáo liên quan đến vấn đề môi trường là việc tất yếu. Phụ thuộc vào quy mô của dự án đầu tư nhà ở thương mại, phụ thuộc vào tầm ảnh hưởng đến môi trường theo quy định mà nhà đầu tư phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường ĐTM hoặc đánh giá môi trường chiến lược ĐMC hoặc kế hoạch bảo vệ môi trường (theo quy định của Luật Môi trường năm 2014). 

Tuy nhiên trong trường hợp nào, việc lập các báo cáo này cũng là một bước quan trọng để đánh giá dự án đầu tư nhà ở thương mại đó có tầm ảnh hưởng như thế nào đến môi trường xung quanh so với mức tiêu chuẩn quy định, từ đó đi đến quyết định có phê duyệt dự án xây dựng hay không. Đây là cơ sở để chủ đầu tư biết rõ hơn về hiện trạng chất lượng môi trường của mình từ đó chủ động đưa ra các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm hiệu quả đồng thời để cơ quan quản lý Nhà nước có thể giám sát công tác bảo vệ môi trường của nhà đầu tư. 

Mặt khác, việc lập báo cáo này còn thể hiện sự ràng buộc trách nhiệm của nhà đầu tư để họ chủ động hơn trong việc bảo vệ môi trường khu vực thực hiện dự án. Ngoài ra, việc lập báo cáo cũng chính là hợp thức hoá cho hoạt động kinh doanh theo hướng phát triển kinh tế xã hội phải đi đôi với bảo vệ môi trường. Vì vậy, việc lâp, thẩm định và phê duyệt báo cáo bảo vệ môi trường hoặc cam kết bảo vệ môi trường là điều không thể tránh khỏi khi tham gia thực hiện dự án.

 Khi hoàn thành xong khâu chuẩn bị ở bước thứ nhất, chủ đầu tư tiến hành bước thứ hai. Sỡ dĩ phải thực hiện bước này là vì việc đầu tư dự án không chỉ xuất phát từ ý muốn của nhà đầu tư mà còn phải phụ thuộc vào cơ chế quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên tham gia đầu tư, người có liên quan hoặc người sử dụng sản phẩm từ dự án đó. 

Vì vậy, để đảm bảo việc bảo hộ cũng như quản lý của cơ quan nhà nước, bước đầu nhà đầu tư cần phải đề xuất chủ trương đầu tư nhà ở thương mại lên cơ quan có thẩm quyền. Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư trên cơ sở các nội dung đã có ở khâu chuẩn bị hồ sơ và nộp tại Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh. 

Trường hợp, chủ đầu tư uỷ quyền cho người khác nộp hồ sơ và nhận kết quả thủ tục hành chính thì người được uỷ quyền phải mang theo Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu hoặc giấy tờ chứng thực cá nhân hợp pháp khác và các loại giấy tờ sau: Hợp đồng cung cấp dịch vụ làm hồ sơ giữa chủ đầu tư với tổ chức làm dịch vụ hồ sơ và giấy giới thiệu cho cá nhân đó thực hiện nộp hồ sơ theo quy định pháp luật hoặc Văn bản uỷ quyền cho cá nhân thực hiện việc bộ hồ sơ theo quy định của pháp luật. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ dựa vào yêu cầu của Hồ sơ để xem xét sự hợp lệ và kiểm tra đầy đủ thành phần hồ sơ theo quy định. 

Trường hợp thành phần hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ thì người nộp được nhận biên nhận. Trong đó, ghi rõ ngày hẹn trả kết quả cho người nộp (ngày Sở Xây dựng có Tờ trình Uỷ ban nhân dân thành phố). Trường hợp thành phần hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì cơ quan thực thi hướng dẫn cho người nộp hoàn thiện hồ sơ theo quy định. 

Trong thời hạn 25 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, Sở Xây dựng có tờ trình kèm theo hồ sơ gửi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận đầu tư dự án. Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình kèm theo hồ sơ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận hoặc không chấp thuận. 

Nếu không chấp thuận thì phải có thông báo bằng văn bản và nêu lý do cho Sở Xây dựng và nhà đầu tư biết. Song song đó, chủ đầu tư cần phải thực hiện việc đăng ký đầu tư với Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố. Căn cứ vào Khoản 1, Điều 33, Luật Đầu tư năm 2014 thì hồ sơ đề xuất chủ trương dự án đầu tư nhà ở thương mại gồm có:

– Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư; 

– Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân; bản sao Giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương khác xác nhận tư cách pháp lý đối với nhà đầu tư là tổ chức; 

– Đề xuất dự án đầu tư bao gồm các nội dung: nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án;

– Bản sao một trong các tài liệu sau: Báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư; 

– Nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; 

– Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC (nếu có thực hiện theo hợp đồng này). Thời gian giải quyết hồ sơ theo quy định là 35 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo kết quả cho nhà đầu tư.

 Để giải quyết hồ sơ, các cơ quan cũng cần phối hợp chặt chẽ với nhau đúng quy trình. Như vậy, thời gian giải quyết hồ sơ mới đúng thời hạn.

Sau khi dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ hướng dẫn các công đoạn để thực hiện dự án theo các quy định pháp luật hiện hành. Một trong các công việc sẽ được thực hiện để hoàn tất các thủ tục trước khi chủ đầu tư có thể tiến hành khởi công xây dựng dự án đó là đăng ký cấp giấy phép xây dựng. 

Đây là bước không thể thiếu khi thực hiện dự án nhà ở thương mại nói riêng hay dự án xây dựng công trình nói chung. 

Mục đích để đảm bảo dự án được thực hiện theo đúng trình tự, đúng quy định về xây dựng tránh gây thiệt hại cho các bên liên quan đến dự án xây dựng này. 

Ngoài ra, việc cấp phép xây dựng còn giúp cơ quan quản lý nhà nước giám sát, quản lý tốt dự án tránh gây thiệt hại về người và tài sản quanh khu vực xây dựng và đảm bảo được chủ đầu tư thực hiện theo đúng trình tự, đảm bảo tốt chất lượng, tránh được việc thực hiện sai của chủ đầu tư. Để thực hiện việc cấp phép, chủ đầu tư cần chuẩn bị bộ hồ sơ theo quy định tại Khoản 3, Điều 95, Luật Xây dựng năm 2014 bao gồm: 

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

 – Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư; 

– Bản vẽ thiết kế xây dựng; 

– Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế. 

Tuỳ thuộc vào quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng công trình nhà ở thương mại mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ yêu cầu thêm một số giấy tờ khác để bổ sung vào hồ sơ này sao cho đầy đủ nhất, đáp ứng được các quy định pháp luật đặt ra, đảm bảo thực hiện theo đúng trình tự. 

Sau đó, chủ đầu tư nộp bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Tuỳ thuộc vào cấp công trình mà cơ quan tiếp nhận bộ hồ sơ này là khác nhau. Cơ quan cấp phép đó có thể là Bộ xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt. Có thể là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đối với các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Uỷ bản nhân dân cấp tỉnh sẽ phân cấp cho Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức năng của các cơ quan này. 

Đối với thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp huyện thì được cấp giấy phép xây dựng đối với công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử-văn hoá thuộc địa bàn do mình quản lý. 

Thẩm quyền cấp phép xây dựng này được quy định tại Điều 103, Luật Xây dựng năm 2014. Cơ quan nhà nước sau khi tiếp nhận hồ sơ sẽ thực hiện cấp giấy phép xây dựng theo quy trình cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Khoản 1, Điều 102, Luật Xây dựng năm 2014. 

Nguồn vốn mà chủ đầu tư dùng để sử dụng cho dự án có thể là “vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá  nhân; Vốn xuất phát từ tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”. (Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014)

Như vậy, nguồn vốn ở đây rất đa dạng. Tuy nhiên để chứng minh được sự hợp pháp của số vốn này là một vấn đề pháp lý rất quan trọng. Trừ trường hợp vốn thuộc sở hữu của nhà đầu tư thì các hình thức còn lại phải thực hiện thông qua việc ký kết các hợp đồng như hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng vay vốn…

Đây chính là cơ sở pháp lý quan trọng để chứng minh nguồn gốc của số vốn này. Đối với nguồn vốn xuất phát từ tiền mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải thực hiện theo quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP. 

Theo đó, việc huy động vốn này là hình thức thu tiền trước đối với người có nhu cầu sử dụng nhà ở, thông qua các hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 

Tuy nhiên, để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì phải tuân thủ một số điều kiện đó là: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”. (Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 14 Khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014)

Sau khi đáp ứng điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh và muốn thực hiện việc huy động vốn thì chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo các giấy tờ chứng minh các điều kiện này. 

Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó. 

Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ và phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư nếu hồ sơ hợp lệ theo quy định. 

Trường hợp, hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Nếu chủ đầu tư đã gửi hồ sơ này nhưng quá thời hạn quy định mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này. Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. 

Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định. 

Đối với nguồn vốn xuất phát từ việc vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thương mại thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu. 

Đối với vốn xuất phát từ việc huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì chủ đầu tư phải thông qua ký kết hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh. 

Chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây: Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.. 

Theo đó, để đảm bảo đủ điều kiện như trên để được huy động vốn phục vụ phát triển dự án, chủ đầu tư cần có văn bản đề nghị thông báo đủ điều kiện được huy động vốn trong trường hợp này. Được quy định tại Khoản 2, Điều 9, Thông tư 19/2016/TT-BXD thì hồ sơ gửi Sở Xây dựng đề nghị thông báo đủ điều kiện được huy động vốn bao gồm các giấy tờ sau đây:

– Văn bản đề nghị thông báo đủ điều kiện huy động vốn. 

– Bản sao có chứng thực Quyết định chủ trương đầu tư hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyết định phê duyệt kèm theo hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở.

 – Văn bản xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai về việc đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.

 – Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao mốc giới của dự án theo tiến độ dự án được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai. Trình tự nộp và giải quyết hồ sơ này tương tự như trường hợp đầu tiên. 

Trên đây là những thủ tục pháp lý cơ bản cho toàn bộ quá trình đầu tư nhà ở thương mại. Tuy nhiên, các thủ tục này được chỉ ra dựa trên mặt lý thuyết. Việc áp dụng của chủ đầu tư và việc thực thi các quy định của cơ quan chức năng còn phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố thực tiễn khác. Vì vậy, để thật sự làm rõ vấn đề này hơn, sau đây, phần thực trạng sẽ đưa ra một số dữ liệu về việc thực hiện quy trình đầu tư này.

Trích:Đề án tốt nghiệp 2017 – Chuyên ngành Luật kinh tế – Đại học Mở TPHCM

Tác giả: ĐINH THỊ HỒNG SA

THỦ TỤC PHÁP LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH